Spóroljunk hitelünkön! - Állítsunk minden bevételünket a hiteloptimalizáció szolgálatába!

Állítsunk minden bevételünket, megtakarításunkat a hiteloptimalizáció szolgálatába!

Az előtörlesztés és a hitel átütemezése is nagyon alapos előzetes mérlegelést, tervezést igényel. Szabad forrásainkból mennyit költünk el havonta, mennyit hagyunk likvid eszközökben, mennyit fektetünk be és milyen időtávra? Milyen extra kiadásaink lesznek és mikor, ezeket miből fedezzük? Milyen rövid, közép és hosszú-távú céljaink vannak, ezek megvalósításához szükséges forrást hogyan fogjuk biztosítani? Váratlan kiadások fedezésére, bevételkiesések áthidalására mekkora tartalékot képezzünk, milyen biztosításokat kössünk? Honnan és mennyit tudunk a hiteleink karcsúsítására átcsoportosítani?

Van egy olyan hiteltermék, amelyiknél nem kell előre meghatároznunk, hogy mennyit szánunk a hitelünk optimalizálására, hanem minden bevételünk, minden megtakarításunk ezt a nemes célt szolgálja.  A Budapest Bank az Egyenlítő1 fantázianévvel bíró hiteltermékének adósai kapnak egy olyan bankszámlát jelzáloghitelük mellé, amelynek egyenlegére a pénzintézet a hitelünk kamatával megegyező mértékű betéti kamatot számol fel. A kamatláb tehát mindig garantáltan magasabb lesz, mint az aktuálisan elérhető legkedvezőbb betéti kamat, ráadásul látra szólóan (lekötés nélkül) jár. A kamatokat viszont nem a betét egyenlegén írják jóvá – ezért kamatadót sem kell utána fizetni – hanem a félévente az adott időszakban összegyűlt napi kamatokat egy összegben a hitelünk előtörlesztésére fordítják, ezáltal csökkentve a hiteltartozásunkat. Minden ilyen betörlesztés után újraütemezik a hitelünket oly módon, hogy a törlesztő részletünk ugyanannyi marad, mint előtte a hátralévő futamidő viszont csökken. Hasonló módon, amint azt az előtörlesztés és hitelkiváltás esetén javasoltuk. Azzal a különbséggel, hogy ez minden hatodik hónapban automatikusan megtörténik, illetve hogy maga a betét ott marad a folyószámlán, csak a kamat csökkenti a tartozásunkat.

Az, hogy egy konkrét összeget elhelyezünk az egyenlítő hitelhez kapcsolódó bankszámlán és azt a futamidő végéig ott is hagyjuk, ugyanolyan hatással lesz a hitelünkre, mintha ugyanazt az összeget előtörlesztésre fordítanánk, majd a hitelünk futamidejét annyival rövidítenénk le, hogy a törlesztő részlet ugyanazon a szinten maradjon (1), mint az előtörlesztés előtt. Azzal a lényegi különbséggel, hogy a tőke végig ott marad a folyószámlánkon, bármikor felhasználhatjuk részben vagy egészben más célra is. (Ha ezt megtesszük a hitelünkre kifejtett jótékony hatása a futamidő hátralévő részére természetesen megszűnik/csökken.)

Az, hogy egy konkrét összeget minden hónapban elhelyezünk (nem költünk el) a folyószámlánkon és a futamidő végéig ott is hagyjuk, ugyanolyan hatással lesz a hitelünkre, mintha a törlesztő részletet emeltük volna meg. Azzal a lényegi különbséggel, hogy ez a növekmény nem épül be havi részletekbe, hanem ott marad a bankszámlánkon egy hónapról, hónapra növekvő betét formájában. Bármikor csökkenthetjük/növelhetjük a havi megtakarítások összegét, bárminemű retorzió nélkül, sőt az addig összegyűlt summát részben vagy egészben más célra is felhasználhatjuk. (Ha ezt megtesszük, a hitelünkre kifejtett jótékony hatása a futamidő hátralévő részére természetesen megszűnik/csökken.)

Ezen felül egyenlítő hitellel rendelkező adósok estében minden bevétel és minden megtakarítás hozzájárul a hitelünk futamidejének lerövidítéséhez és ezáltal a hitelfelár csökkentéséhez. Hiszen minden pénzösszeg, ami a folyószámlánkra kerül, a hitelünk kamatával  megegyező  kamatot termel, a kamatok pedig a hiteltartozásunkat  és a hitel visszafizetésének futamidejét csökkentik.

Akik hitelkiváltásban gondolkodnak, a számukra elérhető legalacsonyabb kamatú hitel mellett érdemes egy, a háztartásuk átlagos cashflowját, pénzügyi szokásait is figyelembe vevő Egyenlítő hitel ajánlatot is megnézniük és a kettőt összehasonítani.  

A olcsohitelek @ gmail.com  címre várjuk  azok visszajelzését, akik szívesen kapnának személyre szabott Egyenlítőhitel ajánlatot.

Spóroljunk hitelünkön! - Árfolyamgát + előtakarékosság

Árfolyamgát + előtakarékosság

Az, hogy a törlesztési árfolyam rögzítése esetén a devizaadósok havi törlesztő részlete csökken, majd az árfolyam rögzítés végeztével növekedni fog, az érintettek körében többnyire ismert tény. Azonban az, hogy hitel összmérlegében, a hitel felár szempontjából pozitív lesz-e az egyenleg, az sokak előtt nem tisztázott. Akkor fogok összességében többet fizetni, ha kérem a törlesztési árfolyam rögzítését, vagy ha ugyanúgy fizetem tovább a hitelem, mint eddig?  Érdemes-e ezzel a lehetőséggel azoknak is élnie, akik önmagában az átmenetileg csökkenő törlesztő részletek miatt nem tennék, csak ha a hitelük összköltége is csökken? 

Nézzük meg először mit nyerünk és mit veszítünk az árfolyamgáttal!

Nyerünk: A törlesztésnapi piaci devizaárfolyamon számolt kamattörlesztések és a rögzített árfolyam mellett fizetett kamattörlesztés különbségét az állam és a bankok a teljes időszak alatt elengedik. 

Vesztünk: A törlesztésnapi paci devizaárfolyamon számolt tőketörlesztések és a rögzített árfolyam mellett fizetett tőketörlesztések különbsége gyűjtőszámlán gyűlik (és kamatozik), majd az árfolyamrögzítés végével az akkor fennálló tőketartozásunkhoz hozzácsapva a futamidő végéig kamatostul fizetjük vissza a hitelezőnek. A veszteség gyűjtőszámla egyenlege után fizetett hitelkamatok.

Most következhetne az a rész is, ahol különböző futamidők, hitelnagyságok és devizaárfolyam mozgások mellett megvizsgáljuk, hogy mikor nyerünk többet, mint amennyit veszítünk. Mi ehelyett egy határozott kardcsapással oldjuk fel ezt a gordiuszi csomót.

Csak nyerjünk és ne veszítsünk semmit! A tanácsunk a következő: az árfolyamrögzítés időszakában halmozzunk fel legalább annyi megtakarítást, mint amekkora összeg a gyűjtőszámlán összegyűlik (+ előtörlesztés költsége), majd fordítsuk ezt az összeget a hitelünk előtörlesztésére. Sőt ne elégedjünk meg ennyivel: a teljes summát, amit az árfolyamgát segítségével megspórolunk, havonta rakjuk félre a hitelünk majdani előtörlesztése céljából. A előtörlesztés utáni teendőket az 1-es pont alatt találjuk. A kamatok egy részének ki nem fizetése egy olyan lehetőség, amiből nem érdemes kimaradni! Amennyiben az ezáltal felszabadított forrásainkat a hitelünk előtörlesztésére fordítjuk, csak jól járhatunk! 

Aki él az árfolyamgát lehetőségével és az így megspórolt pénzt a hitele későbbi  előtörlesztésére fordítja, az garantáltan jobban jár, mint aki az aktuális árfolyam mellett fizeti továbbra is a devizahitelét.

Spóroljunk hitelünkön! - Lakástakarékpénztári előtakarékosság

Lakástakarékpénztári előtakarékosság és hitel a lakáshitelünk előtörlesztésére

Azok számára, akik lakáscélú jelzáloghitellel rendelkeznek, létezik egy olyan alternatívája a törlesztő részlet megnövelésének, amely mind a számunkra oly fontos összegyenleg, mind az egyszeri költségek vonatkozásában kedvezőbb lehet, mint a futamidő lerövidítése. Nem utolsósorban gyorsabb és egyszerűbb az ügyintézéshez kapcsolódó folyamat is. A négy éves megtakarítási idővel bíró (+, - néhány hónap) LTP az egyetlen olyan kockázatmentes rendszeres megtakarítási forma, ami garantáltan több hozamot hoz – a hozzá kapcsolódó állami támogatás révén – mint a lakáshitelünk adott  időszakra  eső kamatai.^* 

Amennyiben a törlesztő részletünk megnövelésére szánt összeget négy évig az LTP számlánkon felhalmozzuk, majd a betét összegét, az állami támogatást és a minimális betéti kamatot a hitelünk egyösszegű előtörlesztésére fordítjuk, kevesebb tartozásunk marad, mintha a havi betét összegét minden hónapban a hitelünk törlesztésére fordítottuk volna. Ráadásul a megtakarítási időszak lejártával kedvező kamatú (akár 5,5%) hitelre is jogosulttá válunk, amit szintén felhasználhatunk a banki hitelünk előtörlesztésére is, tovább csökkentve ezáltal a hitelünk felárát. 

Aki teheti, vegye igénybe az LTP-hez kapcsolódó állami támogatást és a kedvezményes lakáscélú hitelt!

*Kivétel persze itt is van. Például, ha a hitelünk deviza alapú, akkor a devizaárfolyamok kedvezőtlen alakulása nemcsak az LTP hozamát, de magát a betétek összegét is felemésztheti. Ez főleg az olyan kombinált hiteleknél jelenthet súlyos problémát, ahol nem a tőketörlesztés mellett, hanem ahelyett fizetjük az LTP betétet.

Spóroljunk hitelünkön! - Ne a tőketörlesztés rovására

Ne spóroljunk a tőketörlesztés rovására!

Az eddigiekben az annuitásos (fix törlesztő részletű) hitelkonstrukciókat vizsgáltuk. Vannak olyan hitelkonstrukciók, ahol a tőketörlesztés más ütemezésben történik. 

Azoknál a hiteleknél, ahol a futamidő egyes szakaszaiban magasabb a fennálló tőketartozásunk, mint egy ugyanolyan futamidejű annuitásos hitel esetén lenne, több kamatot fizetünk azonos kamatláb esetén is egészen addig, amíg a tőketartozás különbség fennáll. 

Ilyen esetekben gyakran akkor is érdemes szerződésmódosításban/hitelkiváltásban gondolkodni, ha a változtatással sem a kamatlábak sem a futamidő nem csökken. A tőkehalasztásos és a különböző megtakarításokkal kombinált hitelek is ebbe a kategóriába tartoznak. A tőketörlesztés rovására spórolnak a kezdeti törlesztő részleten azok a hitelkonstrukciók is, ahol részletek a futamidő alatt folyamatosan vagy szakaszosan emelkednek.

Spóroljunk hitelünkön! - Csere kedvezőbb kamatú hitelre és futamidő csökkentés egy füst alatt

Fizessünk ugyanannyit! - Csere kedvezőbb kamatú hitelre és futamidő csökkentés egy füst alatt

A korábbi két bejegyzésben ismertetett előnyöket egyszerre is érvényesíthetjük, abban az esetben, ha minden a kedvezőbb kamatozás által megspórolt pénzt, a futamidő lerövidítésének eszközével élve a tartozásunk gyorsabb ütemű visszafizetésére fordítunk. 

A törlesztő részlet marad (kb.) annyi, mint volt, a futamidő viszont csökken. 

Nézzünk néhány konkrét példát:

•           9 éves futamidejű 10%-os kamatú hitelt 8 éves futamidejű 8%-os kamatú hitelre cserélünk megtakarítás : 1 630 764 Ft *
•           13 éves futamidejű 10%-os kamatú hitelt 11 éves futamidejű 8%-os kamatú hitelre cserélünk megtakarítás : 2 838 528 Ft *
•           15 éves futamidejű 10%-os kamatú hitelt 12 éves futamidejű 8%-os kamatú hitelre cserélünk megtakarítás : 3 755 700 Ft *
•           18 éves futamidejű 10%-os kamatú hitelt 14 éves futamidejű 8%-os kamatú hitelre cserélünk megtakarítás : 4 942 368 Ft *

*mínusz a hitelcsere költségei

Spóroljunk hitelünkön! - Cseréljük hitelünket alacsonyabb kamatú hitelre!

      Fizessünk kevesebbet – Cseréljük hitelünket alacsonyabb kamatú hitelre!

A kérdés az, hogy van-e egyáltalán olyan jelentős kamatkülönbség a mai magyar hitel piacon, hogy egy hitelcsere magas induló költségei (a régi hitel lezárásának költségei, új hitel költségei, földhivatali költségek, közjegyzői munkadíj) mellett is érdemes legyen egy hitelt egy másikra kiváltani. A válasz: Igen! Érdekes és fontos kérdés az is, hogy mi az oka a jelentős különbségnek a korábban felvett hitelek és azok kiváltására kidolgozott adósságrendező hitelek árazása között (ebben a témában is tervezünk egy külön írást a későbbiekben). Ezúttal csak azt nézzük meg, hogy milyen estekben áll fenn ez a differencia.

•   A korábban felvett, nem kamattámogatott forint jelzáloghitelt kamata jelenleg:  referenciakamat + 4 – 8,5 % kamatfelár: ezeket a hiteleket referenciakamat + 2,5 – 4,25 % kamatfelárú új hitelre ki lehet válltani.
•  Akik 2011 végén (részben) forinthitelből végtörlesztették devizatartozásukat, ők lehetnek egy újabb hitelkiváltás legnagyobb nyertesei. Az ő jelzáloghitelük ugyanis a néhány hónappal később vagy korábban indult jelzáloghitelekhez képest is extra kamatfelárral bír.
•  Azoknak, akik jelzáloghitel mellett egyéb rövidebb lefutású, de magasabb kamatú hiteleket (személyi hitel, autóhitel, hitelkártya, áruhitel, folyószámla hitelkeret) is fizetnek, sok esetben érdemes egy olcsó adósságrendező hitelbe összevonni az összes tartozásukat. Az ő esetükben a futamidő és hitel ütemezésének kialakítása külön körültekintést igényel, ha azt szeretnénk, hogy az összköltséget tekintve is jelentős legyen a megtakarítás, ne csak a havi terhek vonatkozásában.

Érdemes-e devizahitelünket forinthitelre cserélni? Ahhoz, hogy erre a kérdésre teljes felelősséggel tudjunk válaszolni, ismernünk kellene a deviza árfolyamok jövőbeli alakulását. A jövő ismeretének hiányában annyit jelenthetünk ki, hogy a jegybanki alapkamat folyamatos csökkenésének (és a devizahitelek pofátlanul magas kamatfelárának) köszönhetően ma már a devizahitelek többségét anélkül lehet „forintosítani” , hogy a hitelcsere a törlesztő részlet vagy a hátralévő futamidő szükségszerű megemelkedésével járna együtt. (Sőt, sok olyan devizahitel van a piacon, aminél már olcsóbbak a jelenlegi forint hitelkiváltás célú hitelek.) Azt, hogy a jelenlegi keresztárfolyamnál lesz kedvezőbb átszállási pont is, nem tudjuk megígérni, legfeljebb remélni tudjuk. Bárkinek, aki arra kíváncsi, hogy milyen kondíciók mellett tudná devizatartozását forinthitelre cserélni, állunk rendelkezésére. Szívesen kiszámoljuk! 

Az előző bejegyzés mintájára készítettem egy másik táblázatot, ahol 10% helyett 8%-os kamattal számoltunk. Érdemes a kettőt összehasonlítani! A két százalékos, sőt annál nagyobb kamatkülönbség abszolút elérhető egy-egy hitelkiváltás kapcsán. (Igaz, a tízmilliós tőketartozással nem sikerült a magyar háztartások átlagos jelzáloghitel tartozását telibe trafálnunk. J) Minél nagyobb a tartozás, minél hosszabb a hátralévő futamidő, annál többet nyerhetünk, ha sikerül hitelünket jó kondíciók mellett lecserélnünk. 

A olcsohitelek @ gmail.com  címre várjuk azok visszajelzését, akik szívesen megnéznék, hogy mennyit spórolhatnának egy esetleges hitelkiváltással.

Spóroljunk hitelünkön! - Csökkentsük a hitelünk futamidejét

            Fizessünk többet – csökkentsük a hitelünk futamidejét

A türelmi idős/tőkehalasztásos hitelkonstrukciók kivételével minden hiteltípus havi törlesztő részlete tőketörlesztést is tartalmaz a kamatterhek mellett.  A leggyakoribb hiteltípus, az annuitásos hitel esetében a tőketörlesztés egy maradványérték: minden hónapban annyi tőkét fizetünk vissza amennyi a fennálló tőketartozásra eső időszakos kamat megfizetése után a (z adott kamatperiódusban) fix törlesztő részletből marad. Amennyiben lerövidítjük a futamidőt, megemelkedik a törlesztő részlet, a növekmény pedig teljes mértékben a tőketartozás csökkentését szolgálja, ha pedig csökken a tőketartozás, a következő hónapban kevesebb kamatot kell fizetnünk.

Minden egyes forint, amivel megnő a hiteltörlesztésünk egy a teljes futamidőn végiggyűrűző folyamatot indít el, aminek következtében hónapról hónapra egyre növekvő mértékben csökken a kamatterhek nagysága. (Több tőkét fizetünk vissza -> következő hónapban alacsonyabb a kamatteher -> a fix törlesztő részleten belül nő a tőketörlesztés aránya -> következő hónapban még több tőkét fizetünk vissza -> még nagyobb mértékben csökken a kamatteher …) Minden további magyarázatnál többet mond a következő adatsor. 10 millió forint 10%-os kamatú annuitásos hitel részleteit és a hitel felárát gyűjtöttük össze különböző futamidők mellett.

Jól látható, hogy néhány év vagy néhány ezer forint is sokszázezer forintos vagy akár milliós nagyságrendű különbséget jelenthet a hitelünk árazásában.

Amennyiben magasabb hitelterhet is be tudnánk vállalni annak érdekében, hogy hamarabb lezárjuk a kölcsönünket és mindezt jelentősen alacsonyabb felár mellett tegyük, mindenképpen érdemes erre vonatkozó ajánlatot kérnünk a hitelezőnktől. Arra mindenesetre figyeljünk, nehogy a törlesztő részletek vonatkozásában túlvállaljuk magunkat! A hitelek átütemezése szerződésmódosítási díjat (12-50e Ft) és új hitelbírálatot is magával von.  

Előfordulhat olyan eset, hogy szeretnénk és tudnánk is többet fizetni, de a hitelező pénzintézet nem hagyja jóvá a szerződésmódosítási kérelmünket, mert a magasabb törlesztő részlet túlságosan megterheli a jövedelmünket. Különösen akkor életszerű ez a forgatókönyv, ha a háztartásunk tényleges bevétele magasabb, mint a hitelbírálat során figyelembe vett jövedelmek összege. Ilyenkor érdemes olyan pénzintézetektől is ajánlatot kérni, ahol kevésbé szigorú a hitelbírálat/szélesebb a figyelembe vett bevételek köre/bizonyos paraméterek alapján vélelmezett jövedelemmel is számolnak a leigazolt jövedelmen felül. Ilyen esetben persze a hitelkiváltás költségeit is számításba kell vennünk. 

Spóroljunk hitelünkön! - Előtöresztés

      Mert a hitelünket visszafizetni a lehető legjobb befektetés

A hitelkamatok és a betéti kamatok közti különbség a bankrendszer működésének legfontosabb alappillére. Amennyiben hiteltartozással és megtakarítással egyidejűleg rendelkezünk, pénzügyi szempontból a megtakarított pénzösszeg leghasznosabb felhasználását a hiteltartozásunk csökkentése vagy teljes visszafizetése jelenti.^* 

A visszafizetett összeg után továbbiakban  így nem kell a hitelkamatokat fizetnünk és a tőketörlesztés is csökken. Csökken a törlesztőrészletünk. A hitel előtörlesztése azonban ennél nagyobb megtakarítás lehetőségét is magában hordozza.

Nézzük meg egy konkrét példán hogyan: 5 millió forint annuitásos hitelünk van, hátralévő futamidő 120 hónap, kamatláb 10%, törlesztőrészlet: 66 075 Ft. 1 millió 20 ezer Ft megtakarításunkat a hitel előtörlesztésére fordítjuk (legyen 20 ezer forint az előtörlesztés díja). 52 860 Ft-ra csökken a törlesztő részletünk, ezáltal 565 800 Ft-ot takarítunk meg a 10 év alatt (az eredetileg „befektetett tőkénk” visszaszerzésén felül). Csakhogy mi továbbra is ki tudjuk fizetni a 66-67 ezer forintos törlesztő részletet. Módosítsuk tehát a hitelünket, úgy hogy a havi törlesztő részletek ne csökkenjenek! 

A szerződésmódosításnak díja van, az összege bankfüggő, mi 50 000 Ft-tal számoltunk. Ezt a költséget is levonva további 745 180 Ft-ot spóroltunk, azáltal, hogy 10 évről 7 évre módosítottuk a futamidőt. Összességében tehát 1 310 980 Ft-ot takarítottunk meg, az előtörlesztett 1 020 000 Ft-unkon felül. Ha úgy tetszik 7 év alatt 128,5%-os hozamot realizáltunk.

*Egyéb pénzügyi terveink, a megtakarítás és a hitel eltérő devizaneme, illetve az előtörlesztés költsége bizonyos estekben felülírhatja ezt az állítást.